VIVERE DA MAMMA NON TI RENDE PROPRIETARIO DI CASA.

La sentenza che vi propongo in questo nuovo post richiama situazioni familiari che al giorno d’oggi sono sempre più frequenti. La crisi ha riportato molti giovani ultratrentenni nelle case paterne, o ha impedito che potessero lasciarla al termine degli studi. C’è chi ha chiamato questi ragazzi bamboccioni, chi, vittima di influenze anglofone, li ha apostrofati come ‘choosy’, ma, a parte la completa avulsione dal Paese reale dimostrata da chi s’è lasciato andare in questi commenti semplicistici (oltreché banalizzanti), ciò che vorrei tentare è un’analisi degli effetti giuridici che il ‘ritorno a casa’ dei figli potrebbe avere nel lungo periodo. E soprattutto delle conseguenze che sarebbe meglio evitare, nel caso in cui i choosy non siano figli unici. L’argomento di oggi è l’istituto dell’usucapione.

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di Michele De Sanctis

In tema di usucapione ventennale di beni immobili, il comportamento della madre che concede alla figlia l’uso di un appartamento non costituisce requisito valido a far decorrere il tempo utile per l’acquisto originario della proprietà.
È quanto ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione con una recente sentenza (Cass. Civ. sez. II, sent. 18 febbraio – 4 giugno 2014, n. 12571 Presidente Triola – Relatore D’Ascola). Nel caso di specie, la madre, a sua volta usufruttuaria ex lege del bene e quindi titolare del diritto di godere dell’immobile, aveva concesso a una figlia, già nuda proprietaria di una quota, l’uso dell’appartamento, continuando, però, a recarsi in visita in quella casa fino al giorno della morte e, peraltro, consentendo agli altri figli il deposito di alcuni oggetti all’interno della stessa. Ebbene, secondo la Cassazione una simile situazione era priva dei requisiti necessari perché potesse configurarsi l’impossessamento del bene da parte della figlia, che l’avrebbe poi condotta ad usucapirlo, acquistando la proprietà anche delle quote degli altri fratelli. Invero, ciò che giuridicamente si è venuto a creare è una mera detenzione benevolmente concessa dall’usufruttuaria stessa.

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La giurisprudenza, in realtà, offre molti esempi di liti tra familiari in riferimento alla proprietà di un bene immobile, quando chi lo abita ne reclama l’usucapione. Questa è solo una delle più recenti delle pronunce di Piazza Cavour in merito. Ma appunto perché il motivo del contendere è così frequente, credo opportuno circoscrivere l’istituto in parola, prima di analizzare la sentenza, al fine di agevolarne la comprensione anche a chi non ha mai sostenuto un esame di diritto privato.

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L’usucapione rappresenta una modalità di acquisto a titolo originario della proprietà o dei diritti reali di godimento (eccetto le servitù non apparenti, cioè non visibili, che non possono usucapirsi ai sensi dell’art. 1061 c.c.), in ragione del possesso dei beni reclamati, purché tale possesso non sia viziato e sia continuato per un determinato periodo di tempo (variabile dai dieci ai vent’anni a seconda delle circostanze e del tipo di bene, mobile o immobile). Usucapire vuol dire, quindi, diventare proprietari (o usufruttuari o titolari di servitù) per il semplice fatto d’essersi comportati come tali per tot numero di anni, senza che nel frattempo qualcuno abbia agito giudizialmente per contestare tale condotta (interrompendo quindi la decorrenza dei termini di usucapione). In quest’ultima circostanza, in particolare, il codice civile, all’art. 1144, specifica che “gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso”. Insomma, chi agisce in un determinato modo con il benestare del proprietario, non sta possedendo un bene in modo da usucapirlo. Ed è altresì vero che non è sempre facile provare la tolleranza (l’onere della prova grava su chi la invoca), come del resto non sempre è agevole dimostrare il possesso utile ai fini dell’usucapione. Peraltro, vista la genericità del dettato normativo sul punto, i casi come quello risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 12751 sono sempre significativi in tal senso. Soprattutto perché forniscono agli operatori del diritto un importante strumento interpretativo.

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Nella causa che ha portato gli ermellini a pronunciare la sentenza in esame, le parti litigavano in relazione alla proprietà (ed alla divisione) di un bene immobile e ne reclamava l’acquisto per usucapione, alla fine, è rimasto deluso.
Questi i fatti. Nel 1948 il padre proprietario dell’immobile decedeva lasciando il bene in proprietà dei suoi cinque figli, ancorché gravato dall’usufrutto vedovile. Successivamente, nel ’60 una delle figlie cedeva la propria quota ad una delle sorelle. Restavano, quindi, quattro nudi proprietari e la madre usufruttuaria, che veniva a mancare nel 1968. Quest’ultima, però, come già anticipato, dal ’57 aveva concesso l’utilizzo del bene ad una figlia appena sposata, che aveva nel frattempo continuato a vivere nell’immobile in questione. Nel 1986 una degli eredi, in seguito succeduta mortis causa dalla figlia, conveniva in giudizio gli altri fratelli per la divisione del compendio. Chiedeva, altresì, che la coerede che deteneva il bene, abitando ancora nella casa paterna, venisse condannata a rendere il conto. Quest’ultima resisteva e in via riconvenzionale chiedeva l’accertamento dell’intervenuta usucapione in forza di possesso ultraventennale. Questa domanda, tuttavia, veniva respinta dal tribunale di Salerno in data 5 febbraio 2003 e con sentenza definitiva del 20 dicembre 2006, il g.o. attribuiva l’appartamento, ritenuto indivisibile, alla ricorrente, previo versamento dei conguagli di circa ventimila euro in favore di ciascuno dei fratelli o dei loro aventi causa, essendo le parti originarie decedute nelle more del procedimento.

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La pronuncia di primo grado veniva integralmente confermata il 7 settembre 2010 dalla corte d’appello salernitana, che rigettava i motivi di gravame proposti dagli eredi della sorella che abitava nell’appartamento.
In particolare, la corte d’appello rilevava che i ricorrenti non avevano fornito la prova di un possesso esclusivo della cosa, in capo alla propria madre, incompatibile col permanere del compossesso altrui, negando, inoltre, la comoda divisibilità del bene.

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Successivamente, il ricorso in Cassazione si imperniava su due punti. Con il primo motivo la parte ricorrente lamentava una violazione e una falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 1142, 2697 e 1140 c.c. e per omessa o comunque insufficiente motivazione su un punto decisivo. La censura concerneva, in particolare, la pretesa usucapione dell’intero compendio immobiliare da parte della madre dei ricorrenti. Ma per i giudici di Piazza Cavour, la corte d’appello con esauriente e congrua motivazione aveva già esaminato e respinto gli argomenti che il ricorso riproponeva in Cassazione. I giudici d’appello avevano, infatti, escluso che la dante causa dei ricorrenti avesse posseduto in via esclusiva l’immobile a partire dal 1957 e hanno indicato alcuni elementi, quali le visite assidue che la usufruttuaria faceva nell’immobile e il deposito in esso di beni per desumere che non sussistesse quella vasta signoria sulla cosa che contraddistingue, invece, il possesso ad usucapionem. Per scalfire questa tesi il ricorso muoveva dal presupposto che l’usufruttuaria (ossia la nonna dei ricorrenti, cioè la vedova deceduta nel ’68) aveva dismesso il possesso del bene perché vi aveva “insediato” (questo il verbo usato) la figlia e la sua famiglia, sicché le circostanze valorizzate dalla Corte di appello costituivano invece “episodici casi di affettuosa ospitalità”. La censura, tuttavia, è manifestamente infondata.
Proprio la circostanza che ad “insediare” la figlia nell’uso dell’immobile fosse stata la madre, che continuava a recarvisi, dimostra che l’inizio della fase di uso del bene da parte della figlia non fosse espressione di impossessamento, ma di una detenzione benevolmente concessa dall’usufruttuario, titolare del diritto di godere della casa, secondo un costume familiare diffuso nel nostro Paese (si veda a tal riguardo anche Cass. S.U. n. 13603/04 in tema di comodato di casa coniugale). Per dimostrare di aver usucapito, la dante causa dei ricorrenti avrebbe dovuto, piuttosto, dimostrare ben maggiori elementi di valutazione comprovanti un possesso pieno, esclusivo e manifestamente contrastante con i diritti degli altri eredi e dell’usufruttuaria, rispetto a quelli già provati e ritenuti dai ricorrenti malvalutati (pagamento di imposte ed oneri per pratiche amministrative).

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Anche il secondo motivo addotto, nondimeno, è infondato. Esso concerneva la mancata assegnazione di una porzione dell’immobile oggetto di divisione. La parte ricorrente sosteneva che il ctu avesse ammesso la divisibilità dell’immobile in due appartamenti e che essa avesse domandato in appello l’assegnazione del più piccolo in misura tale da corrispondere, secondo la consulenza, al valore dei due quinti del compendio. Ma la corte di appello aveva rilevato che proprio perché gli altri eredi erano proprietari di un quinto, siffatta quota non giustificasse l’attribuzione di un appartamento di entità pari a due quinti del complesso. La Corte aveva poi sottolineato la non comoda divisibilità del bene anche secondo l’ipotesi “ventilata” dal consulente “in via straordinaria”, rimarcando l’alterazione invece strutturale dell’immobile, che rendeva più logica l’attribuzione totale al comunista avente la maggior quota. Questa decisione è stata ritenuta razionale ed incensurabile in sede di legittimità. Perché – è sempre bene ribadirlo – quello della Cassazione è un giudizio di legittimità, non un terzo grado di giudizio. Va, peraltro, rilevato che i due ricorrenti non erano portatori dell’intera quota del de cuius, non essendo gli unici eredi della figlia che dopo il matrimonio aveva detenuto con la sua famiglia l’appartamento di cui la madre era usufruttuaria: essi erano, in realtà, proprietari solo di un decimo dell’appartamento. Tra l’altro, dei quattro eredi e ricorrenti in appello, due avevano omesso di impugnare la decisione del gravame, facendovi acquiescenza.

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La valutazione resa dall’appello, già congrua rispetto alla titolarità di una quota del 20% di un appartamento, circostanza che di regola non giustifica la suddivisione di un immobile in due parti, quando, come nel caso di specie, l’eredità sia da dividere in quattro parti (i quattro gruppi di discendenti della comune genitrice, residuati dopo la cessione della quinta quota) e vi sia un condividente titolare di quota maggiore, appare ancor più corretta ed ineccepibile se si considera tale circostanza (la titolarità di un decimo soltanto del bene), opportunamente sottolineata in sede di controricorso. Per tutte queste ragioni, il ricorso in Cassazione è stato rigettato ed i ricorrenti condannati alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia.

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Il caso è abbastanza complesso: nuda (com)proprietà dei figli, cessione di una quota da parte di uno di questi, usufrutto della madre che dispone del suo titolo lasciando che uno dei suoi cinque figli lo detenga finché lo stesso non si estingua (cioè fino all’avvenuto decesso), successiva lite sulla divisibilità dell’immobile in regime di comunione, controdomanda della detentrice per una sua pretesa usucapione, successione mortis causa delle parti in lite ed ulteriore frammentazione delle quote proprietarie, infine passaggio in giudicato della sentenza dopo molti anni dall’inizio dell’iter. Visti i tempi – e suppongo i costi – io avrei optato per la locazione di un bilocale a Rocca Cannuccia Scalo. Perdonatemi l’ironia, ma considerate pure che nelle more del procedimento le originarie parti in causa sono venute a mancare e che la lite è stata ‘ereditata’ dai loro figli. E non è affatto un caso isolato, quanto una frequente ricorrenza nella giustizia civile italiana. Mi domando se residuasse davvero una qualche convenienza nell’agire in capo a chi era titolare solo di un decimo dell’immobile. Ma il tema del post è l’usucapione e la sua difficile dimostrazione in giudizio, non la facilità estrema con cui noi italiani facciamo ricorso al giudice, lamentando, poi, l’estrema lungaggine dei processi, come se la responsabilità fosse ascrivibile solo alla magistratura. E poiché, per quanto qui interessa, sono motivazioni personali che esulano dal ‘giuridicamente rilevante’, la mia indagine deve fermarsi qui, sperando di avervi lasciato qualche utile spunto di riflessione.

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