Hai comprato casa e il tuo nuovo appartamento fa già acqua da tutte le parti? È giusto pretendere un risarcimento dal venditore. Investire su di un immobile è di per sé un grosso impegno. Non è giusto pagare per buono qualcosa che, invece, fa difetto, non lo è soprattutto se ce lo vendono ‘nuovo’. Di fronte a eventuali vizi bisogna, quindi, agire. Prima di tutto per tutelare i nostri risparmi. Sul punto è di recente intervenuto il Tribunale di Genova. Esaminiamo insieme il caso e vediamo quali sono i nostri diritti e come farli valere.
di Michele De Sanctis
Ai sensi dell’art. 1669 c.c. la garanzia di buona esecuzione dell’opera deve essere esercitata entro il termine di un anno che decorre dal giorno in cui il committente ha raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti di costruzione. È in base a questo principio che il Tribunale di Genova, con sentenza n. 537 del 13 febbraio 2014, ha accolto la domanda risarcitoria della proprietaria di un immobile danneggiato da infiltrazioni, in quanto tempestivamente presentata dalla stessa entro un anno dall’effettiva conoscenza dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera.
Questi i fatti. La proprietaria dell’immobile citava in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni presenti nell’immobile e riconducibili a difetto di costruzione. La società venditrice eccepiva allora che l’attrice, avendo acquistato l’immobile nel 2005, aveva denunciato le infiltrazioni in questione solo nel 2011. Secondo quanto sostenuto dalla società convenuta, infatti, tali vizi strutturali erano già stati riscontrati durante un precedente accertamento tecnico preventivo promosso dai proprietari di altre unità immobiliari adiacenti e, pertanto, erano già conosciuti dall’attrice molto prima della denuncia. Per tale ordine di ragioni, la convenuta chiedeva il rigetto della domanda, appunto perché avanzata oltre il termine annuale di cui all’art. 1669 c.c.
ai fini della garanzia di buona esecuzione dell’opera. L’attrice, in verità, chiedeva, altresì, il risarcimento per danni alla salute, ma il G.O. ha rigettato, perché non fondata, la domanda in questa sua parte, non ravvedendo alcun nesso causale tra la patologia sofferta, peraltro già in essere dal 1988 come rilevabile dai referti presentati, e le caratteristiche tecniche costruttive dell’abitazione viziata in cui risiede dal 2005.
Invece, sotto il profilo della responsabilità per il nocumento economico patito dall’attrice, l’articolo 1669 c.c., rubricato ‘Rovina e difetti di cose immobili’ configura una speciale forma di responsabilità extracontrattuale disponendo che, in caso di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Ribadisco che deve trattarsi di immobili destinati a lunga durata per loro natura, il che significa che si deve avere riguardo solo al tipo ed al modo della costruzione obiettivamente considerata e non anche alla destinazione che le parti vi abbiano dato. Mentre, quanto all’evidente pericolo di rovina, di cui alla norma in parola, deve ritenersi tale non solo la situazione di pericolo apparente, e quindi di immediata percezione, ma anche quella che pur non essendo rilevabile prima facie sia comunque effettiva.
Oggetto della tutela offerta dal Legislatore civile sono, pertanto, i gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c. che l’opera presenti nel tempo: si noti che gli stessi ricorrono anche in carenza di fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono comunque la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore. Sul punto è, peraltro, intervenuta anche la Suprema Corte di Cassazione che ha considerato rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze d’impermeabilizzazione e da inidonea realizzazione degli infissi (cfr. Cass. civ. 11/06/2013, n. 14650). La responsabilità di cui trattasi nasce dal puro e semplice fatto di aver costruito l’immobile. Da tale qualificazione consegue che la responsabilità può essere fatta valere, non solo dal committente e dai suoi aventi causa, ma da qualsiasi terzo danneggiato dalla rovina.
Tuttavia, siffatta tutela incontra un limite temporale: l’azione di garanzia, che per consolidata giurisprudenza è esercitabile anche nei confronti del costruttore-venditore, si prescrive in un anno dalla denuncia, che, a sua volta, deve essere promossa entro il termine di un anno dalla scoperta del vizio, pena la decadenza dal diritto. Di qui l’eccezione avanzata dalla società convenuta nel caso di specie. E proprio in virtù di quanto eccepito dalla convenuta, pertanto, la sentenza in commento si sofferma sull’esatta individuazione del termine entro cui va azionata la garanzia in esame. Ai fini della denuncia dei vizi, è, infatti, necessaria l’oggettiva conoscenza del vizio. Il Tribunale di Genova ha, quindi, rilevato che, poiché la denuncia dei vizi o del pericolo di rovina dell’opera costituisce un presupposto dell’azione, il soggetto interessato ha “l’onere di fornire la prova di avere operato la denunzia entro l’anno dalla scoperta”. Suddetto termine, inoltre, “decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti” (tra le altre, Cass. civ. 23 gennaio 2008, n. 1463).
Ora, poiché nel caso in esame è stato accertato che l’attrice abbia raggiunto la piena conoscenza delle cause delle infiltrazioni soltanto a novembre 2011 e dal momento che la citazione è intervenuta a febbraio 2012, l’azione deve ritenersi esercitata tempestivamente. In particolare, per il G.O. il precedente accertamento tecnico, cui aveva fatto riferimento la convenuta, risulta ininfluente, poiché l’attrice, invero, non aveva né promosso né preso parte a quel procedimento.
Per questi motivi, viene accolta la domanda risarcitoria dei danni causati dalle infiltrazioni denunciate, che il giudice liquida in 6 mila euro circa e si condanna, altresì, la parte soccombente al pagamento delle spese di lite e di CTU.
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